신DTI, DSR, LTI, RTI - 금융회사 여신심사 선진화 방안(2017.11.27)
가계부채 종합대책 후속 방안
11.27일 금융위원회와 금융감독원은 10.24 가계부채 종합대책을 구체화하는 후속 방안으로 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표했습니다. 신DTI, DSR 도입으로 상환능력 중심의 선진화된 여신 관행을 정착하고, 자영업자 대출에 대한 리스크 관리 강화 및 준비된 창업을 유도할 수 있도록 하는 내용이 담겼습니다.신DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)
계산식 = (모든 주담대 원리금상환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간 소득시행 일정 및 적용 범위: 2018.1월중, 투기지역․투기과열지구․조정대상지역․수도권 등에 적용.
차주의 부채를 포괄적으로 반영하도록 개선.
➊ 주택담보대출을 2 건 이상 보유한 차주의 경우, DTI산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영
* (현행) 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → (개선 ) 주담대 2건 원리금 모두 반영
➋ 복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기제한(15년) 도입
* DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능
차주 소득은 입증가능성, 안정성, 지속성 측면에서 파악.
➊ 소득산정시 최근 2년간 소득기록 확인(현재는 최근 1년 기록 확인)
➋ 인정소득(예: 연금납부액)은 95%, 신고소득(예:카드사용액)은 90%만 반영하여 소득산정
➌ 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 경우, 장래소득 상승 예상되면 소득산정시 일정비율 증액. 비율은 금융회사가 자율적으로 결정. 단, 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출일 때만 가능.
신DTI도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 보호
➊ 신DTI 도입이후 신규 대출분부터 적용 (→기존 복수 주담대 차주 보호)
➋ 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장 → 신DTI 적용 배제
➌ 일시적 2주담대의 경우 완화하여 적용. 즉시처분 조건일 때는 부채산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영하고, 2년내 처분 조건일 때는 두번째 주담대의 만기제한 미적용
➍ 청년층(만 40세미만 무주택 근로자)ㆍ신혼부부(혼인기간 5년 이내) → 최근 2년간 소득확인 적용 배제하여 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영
DSR(Debt Service Ratio, 총체적 상환능력 비율)
계산식 = 모든 대출 원리금상환액 / 연간 소득모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하여 대출하는 자율적 여신심사 체계.
소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식 준용하되, 동 기준에 따른 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여. 예를 들어 우수거래고객 대출 같은 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출의 경우, 高DSR 대출로 분류하여 별도 관리.
대출종류(주담대․신용대출․한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영.
* 전세대출 : 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함
* 신용대출 : 만기연장 기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정
신규 가계대출 취급액 중 高DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융회사 여신관리 지표로 활용(은행권, ‘18.4분기 / 비은행권, ’19.2분기).
개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입
개인사업자대출 리스크 관리
자율적 포트폴리오 관리 강화
금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 자체적인 관리 대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정하되, 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 가능.LTI(Loan to Income, 소득대비 대출비율) 심사
1억원 초과 신규 대출 취급시 차주의 소득대비대출비율 (LTI)을 산출하여 여신심사시 참고지표로 활용하며, 향후 관리지표로 활용할지 여부를 결정할 예정.부동산임대업 여신심사 강화
RTI(Rent to Interest, 이자상환비율) 도입
계산식 = 연간 임대소득 / (해당 임대업대출의 연간이자비용 + 해당 임대건물 기존대출의 연간이자비용)부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사(RTI 기준 : 주택 1.25배, 비주택 1.5배). 단, 해당 대출이 RTI 기준에 미달한 경우에도 심사의견을 별도로 기재한 후, 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능.
유효담보가액 초과분 분할상환 의무화
유효담보가액 = 담보기준가액 * 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)담보 부동산의 유효담보가액을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환하도록 의무화.
참고 자료
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